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2020-12-17

【地方商圈分析】考慮進駐大商圈?「地方商圈」是你的店面新選擇!

開店位置要怎麼選?快跟著本文的觀點,了解後疫情開店的新角度及策略,找到你的致勝開店地點!
地方商圈分析

開店位置要怎麼選?大多數店家都會優先選擇知名商圈,然而大商圈發展已不如從前,2019年就陸續掀起「倒店潮」,特別是東區、天母商圈等大台北商圈,更因為新冠肺炎蔓延至2020年。除了大商圈,還有哪些地方適合開店呢?快跟著本文的觀點,了解後疫情開店的新角度及策略,找到你的致勝開店地點!

 

 

商圈發展不如從前?認識含金量高的隱藏性商圈──「地方商圈」

過去談到開店,人們大多希望進駐知名的大商圈,不僅人潮多,也能省下找店面及評估店面的時間,唯一的缺點可能就是租金太高,但想到業績較其他地點來得更好,商家還是會咬牙租下去,不過隨著許多「地方商圈」崛起,也成為開店地點的另一種選擇。


「地方商圈」廣泛的定義為住家周遭較熱鬧的地點,有以下2大特色:

  • 主力消費族群為周遭住戶或上班族,鮮少觀光客,客源較固定。
  • 消費者回訪率及品牌忠誠度比大商圈更高。

由於顧客具有一定的品牌忠誠度,當新品牌要進駐地方商圈時,消費者可能在初期抱持嘗鮮心態消費,之後是否回訪就要視店家的獨特性而定。因此,在進駐地方商圈之前,店家必須做足事前功課、仔細評估,了解競爭對手多寡、產品重疊性、自家店面是否有獨特性及品牌知名度等,避免陷入人潮足夠但卻不進店消費的窘境。

 

 

如何做地方商圈分析?不藏私商圈資料分析方法公開!

地方商圈有大有小且數量眾多,建議在使用數據選址時,先大方向決定目標開店地點,可能是一條路、一個地區等,之後再透過服務半徑(250公尺、500公尺、1000公尺)快速了解該區域是否符合你的開店需求。以下以新莊開飲料店500公尺半徑為例,提供2種地方商圈之開店評估比較:

 

1.人口及年齡

商圈資料:人口組成

(單位:萬)資料來源:好店緣商圈數據平台,更新至2020/11

商圈資料:年齡組成

資料來源:好店緣商圈數據平台,更新至2020/11


開飲料店的目標客群為學生和上班族群,從以上2個地區的比較來看,雖然中原東路的目標族群較幸福路多,但幸福路的人口量大幅領先中原東路,且兩條路的目標客群並沒有太大的差異。因此,可推斷幸福路在人口及年齡方面,較中原東路更有優勢。

 

2.競爭對手及消費力

商圈資料:競爭對手

資料來源:好店緣商圈數據平台,更新至2020/11

商圈資料:地區單張消費力

資料來源:好店緣商圈數據平台,更新至2020/11

商圈資料:地區每日消費力

(單位:萬)資料來源:好店緣商圈數據平台,更新至2020/11

從競爭對手的角度來看,不管是手搖飲料店或是咖啡店,幸福路的競爭對手都較中原東路高出很多,不過,2019雙北市手搖飲潛力位址搜尋的免費報告指出競爭對手多的手搖飲料店較競爭對手少的飲料店,發票數平均多出200萬張,因此只要店家打好品牌基礎,就不需太擔心競爭對手的多寡,不僅如此,幸福路的消費實力也較中原東路高。

整體而言,對於考慮在此2條路開手搖飲料店的未來老闆來說,幸福路是比較合適的開店地點。

 

 

除了地方商圈分析,開店地點該注意什麼?

地方商圈

除了上述評估地方商圈的開店策略之外,還有其他影響店家營收的因素,包含品牌力、行銷策略、餐飲吸睛度、美味程度等等,以下提供2個開店常忽略的選址策略:

 

1.能見度

招牌大小會影響店家的能見度,而店面位置是否太隱密、不容易找到,也都會影響店家的生意。即使擁有品牌知名度,但若店面位址太難找,或許第一次嘗鮮的消費者願意克服萬難前往,但下次回訪機率將大幅降低。

 

2.陰陽路(面)

你可能看過同一地區、同類型的商家,卻有著天壤之別的營收,排除店家知名度、餐點好不好吃、行銷策略等因素,單就地點而言,造成營收差別的關鍵就在於「路線」。


在沒有特別需求、誘因,且店家無差別的情況下,基於方便性,人們通常都會選擇相對來說方便、快速的路線,盡量避免走不順路的街道。舉例來說,之前國父紀念館捷運站為體恤使用者組成老化,封閉2號出口並進行長時間的工程維修,附近店家餐點及價格保持原樣,但營收卻遠不如以往,主要的原因就是方便性。封閉的2號出口影響了周遭人流數量,即使部分上班族群還是會經過2號出口,但消費者可能早在從其他出口進出後,就已購買該出口周遭的商品,經過2號出口並消費的次數就會大幅減少。


從以上例子可以知道,如果把店開在陰面,即使只差一條街,整體的營收也會產生極大的差異。除非店家有足夠的誘因,讓消費者有動力持續回訪,不然即使店面人流多、消費力高,整體開店狀況還是會不如預期。

(更多商圈分析方式,可以參考:商圈分析怎麼做?掌握3大重點,找到你的開店夢想起點!

 

 

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