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線上評估店面之後呢？現地評估帶你離成功開店更進一步！3大蹲點評估細節一次掌握！
夢想中的小店，經由商圈選址分析，無論是選定了一個地方商圈、一個社區、一條路、或者一個確定的店點，透過選址工具，做足了事前準備功課，掌握整體商圈的市場規模、品質、競爭者，但這樣的評估方式就足夠了嗎？加上實際的觀察可以更加準確地找到屬於自己的金店面。本文將分享現地調查評估三大重點，幫助您更確認心目中的店面是否為金店面。
現地調查是什麼？為什麼要做現地調查？
現地調查又可稱為「 田野調查」，從地理資訊系統(GIS)的角度可定義為深入分析該商圈的人流、描繪消費者輪廓、親身體驗該地的交通方便性；同時了解該商圈同業或同定位競爭對手，掌握該商圈是否適合展店並計算出市場大小。
開店專家不會告訴你的3大現地調查評估細節！
現地調查耗時費力卻不可或缺，透過實際操作，分享挑店面秘訣。
秘訣1：人流分析，描繪消費者輪廓
人潮多不見得能帶來錢潮。如果這些人潮中，沒有你的目標客群，也無法撐起自家店面營收。因此了解自家產品，定義目標客群很重要。不同的年齡層、性別、收入、職業、消費行為等，可以組合成多樣的消費習慣。例如現地調查社區型商圈時可以發現街上人流會根據時間段的不同，樣貌也有所不同，進而帶出不一樣的消費動機。
實際操作方式：
在選定的店址或十字路口前，於特定的時間段例如早上、中午、傍晚（須包含尖峰及離峰時段），站在周遭計算人流並觀察經過的人的類型。哪個年齡層比例最高？哪種類型的消費者最多？例如單身、家庭購物者、年輕族群、熟齡族群、樂齡退休群族？ 透過實際觀察加深描繪消費者輪廓。如果店面地點尚未決定，可以選擇觀察同業或同定位競爭對手店家前的人流，了解是那些消費者類型會去購買、哪個時段是高峰期，同時建立專屬自己的客戶資料庫，歸納並找出最佳店點。
基本上無法只透過一天的觀察得到最佳結論。建議選擇平日及週末去做現地調查(蹲點)，但盡量避開連續假期，例如春節期間，因為連續假期會造成人流的不穩定。
秘訣2：交通方便性
行經路線及店家交通方便性是現地調查的重點之一。基於方便性，消費者通常會選擇快速、好行進、容易抵達的路線。例如：在同一條大馬路上，但兩個路口的紅綠燈卻相差好幾公里遠，形成陰陽街的差別，甚至一條馬路的兩面形成兩個不同性質的商圈。
實際操作方式：
線上地圖功能發達，可初步使用再路線劃分或選擇上，而其他店點眉角需要親臨現場才能看出端倪。例如店面周遭的停車方便性為何？人口稠密的雙北區，無論汽車或機車的停車位皆一位難求，因此開店就要考慮該店址路邊停車是否方便、是否有拖吊的狀況。如果不宜路邊停車，店家周遭是否有停車場、收費標準為何、停車場與店家的距離是否太遙遠、走去店家的路上是否有任何障礙物等，站在消費者的立場評估人流進店意願。
秘訣3：同業/同定位競爭對手店家
同業或同定位競爭對手分析，包含了品牌、數量、產品、價格等。競爭對手的數量、品牌，決定了該商圈剩餘市場佔有率還有多少；透過產品，可以找出產品異同而做出市場區分；觀察競爭對手的標牌價格、翻桌率、帳單金額，也可以藉此推估出自家的營業額。 同時，也可以觀察競爭對手店家的氛圍，了解該商圈的消費者的喜好。當消費者滿意價格、產品或者氛圍其中一種要素，消費者回流的機率就會增加。
線上選址x現地調查＝找到黃金店面
透過線上選址工具，例如 好店緣商圈數據平台、經濟地理資訊系統等，做足功課、省下初步篩選店面的時間後，找個時間離開螢幕去看看商圈具體活動樣貌，不僅可以帶來更加具體的店面樣貌，同時還能夠提前擬定未來的行銷策略及店面裝潢樣式、服務方式等，符合消費者的喜好、增加來客數。
馬上體驗：想找好店面，就靠好店緣
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By Evelyn Lin
Procurement Manager
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