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2021-03-31

開店地點怎麼挑?打破人潮迷思!4大連鎖業者找店面必看指標大公開!

台灣加盟者開店並長久經營的成功率只有5%。對初次創業加盟者來說,除了慎選加盟品牌,最重要的事情就是選擇開店地點。
找店面指標

(給新手老闆們的店址評估心法) 


根據統計,台灣加盟者開店並長久經營的成功率只有5%。對初次創業加盟者來說,除了慎選加盟品牌,最重要的事情就是選擇開店地點。地點是一個先天條件,先天失調很難後天用努力去彌補,最終難逃收攤的命運。


無論要開什麼店,找店面並非只是單純選擇人潮多的地方,人潮的確是一個重要指標,但往往有一些隱藏的風險:租金高到像是替房東打工、人潮多卻不停留、客人都去知名品牌的店等。話雖如此,但不看人潮要怎麼評估店面好壞?


連鎖企業都在看的4大選址要素一次學起來!

在getchee服務眾多商業品牌多年的通路優化經驗中,我們發現成熟的早餐和飲料連鎖品牌都自有一套獨家的店面評估方法,其中有幾個共通的關鍵展店要素:


1. 商圈屬性與客群:不是人多就好,哪些人是你要的人?

如果你已經有一間店面,首先是了解該店面所在的商圈屬性,基本上常見商圈可劃分成5大類:

住宅型商圈:主力客群是周遭居住人口。

商業型商圈:主力客群是周遭工作人口,平日生意遠超假日。

觀光型商圈:周遭有高流量吸客點,假日的生意好於平日。

文教型商圈:主力客群是學生。

混合型商圈:高密度住商混合,多出現於市中心蛋黃區。


調查該商圈的客群,想想他們會走進去你的店嗎?舉例來說菜市場周遭人很多,但他們不是來吃東西的、捷運站周遭人很多,但他們通常都有目的性的在趕路。盡可能地找到越多目標客群越好,但通常好的商圈也充滿著競爭,必須客觀地評估你在該區域的競爭實力。


(延伸閱讀:商圈分析怎麼做?掌握3大重點,找到你的開店夢想起點!



2. 周遭競爭強度:生意不如預期的主因

了解一個地點的競爭強度可以從觀察服務範圍內的同業數量和一線品牌下手:

同業數量:同業等於競爭對手,需確認服務範圍內有多少相同或類似的店家。

一線品牌:了解服務範圍內是否出現指標性品牌,如果出現3~4間,就可定義該地方為一級戰區。一級戰區通常店家數量多,但不同店家之間的生意落差很大,一線品牌通常有固定的客群,很難從他們身上瓜分客人,新品牌如果高估自己的市占率,蜜月期一過生意就會直直落。


3. 外送:打破遊戲規則的黑馬,非一線品牌的營收動能

外送是一個不可逆的趨勢,也是許多新品牌的成長動能。外送把店家的服務範圍拉大,店家可以去吃原本服務不到的客人,雖然競爭對手也同時變得更多,但如果外送的客群足夠且有穩定需求,對於營業額就有一定的貢獻。


外送潛力=方圓4公里內居住人口+工作人口+學生數


4. 租金:好地點通常租金貴,但租金貴不一定是好地點

租金絕對是影響能不能賺錢最重要的因素!有時候地點很好客人很多,但獲利都被租金吃掉了。通常租金會抓在預估營業額的10%左右,假設你的租金是10萬,營業額就要達100萬,可以用客單價回推一天大概要出幾單或前往附近店家觀察他們一天可以做幾單來評估自己是否可以做到?


實戰操作:手把手教你自主評估店面,找到好店點!



情境:你想要加盟早餐店或飲料店,已經準備好資金,並且在房仲網看到一間不錯的頂讓店面,位於台北市延吉街商圈某巷,馬上就要跟頂讓業主談。

工具:利用「好店緣加速評估展店平台」來快速檢查該店面的立地條件。如下方影片所示,登入好店緣平台、輸入地址、選擇想開的店種與服務半徑,幾秒鐘內就能查詢該店面周遭數據。




首先我們先來看一下該商圈的屬性與客群。從平台的資料可以了解到該商圈的主要屬性是商業、觀光、娛樂,加上部分的住宅,因此推測這個區域的主力客群在平日是上班族,假日是年輕人。


同時對照消費者組成數據驗證,果然,目標點位半徑250公尺內的工作人口高達4.4萬,年齡範圍大多落在35-54歲:




1. 這是一個上班族相當多的地方,有早餐、中餐、飲料、與咖啡的需求。

2. 學生人數少對早餐店來說不利,也同時受超商和咖啡店競爭。

3. 週末商圈沒有上班族,僅有遊客和居民,遊客出沒的時間多在中午之後,因此早餐店在假日的營收將相當受限。





接著觀察周遭餐飲數據:早餐店8家 V.S. 飲料店34家。這裡的市場雖然大,但飲料店家多且有不少知名品牌,可以說是一級戰區。




一級戰區的汰換率極高,如果在這裡加盟非一線品牌,又沒有特殊的產品,將需要花不少資源行銷並經營客群,如果營運資金不是太足夠,避開一級戰區會是一個理性的選擇。




但這麼競爭的商圈賺錢的可能性在哪裡?從上圖我們可以看到這一區的外送潛力指數是極高的,前面有說過外送打破了傳統的商圈定義,讓你不用和知名品牌去競爭人流客。此商圈就有一家新品牌飲品專注在外送的經營上,他的外送和來店營收可達1:1,成功在一級戰區殺出重圍。


最後,我們用租金來看一下開業的可能性,假設租金每坪NT$6,000:

15坪早餐店月租金 = NT$90,000

10坪飲料店月租金 = NT$60,000

租金為營收的1/10,假設月休6天的早餐店客單$60、飲料店客單$40

早餐店月營收需$900,000 => 每日營收需$37,500 => 每日625單

飲料店月營收需$600,000 => 每日營收需$25,000 => 每日625單

早餐店在高峰僅2~3個小時的情況下基本上很難達到此數字;飲料店則需要多作離峰時段的外送才比較有機會達到。


另外可參考有開發票的業種來驗證(評估)可賣出多少杯飲料:早上開店拿一張發票,晚上關店拿一張發票,大概就可估出這家飲料店一天大概賣多少杯,賺的錢夠不夠付店租。


我們的觀點:如果想要加盟早餐店或飲料店,避開台北市會是個好選擇!

對早餐店和飲料店這種競爭激烈的業種來說,無論你開在哪裡都很難賣得比別人貴,在客單價沒辦法往上拉的情況下,台北市昂貴的租金就是一個最難以克服的問題,台北市以外的區域可以讓你比較不會變成替房東打工的老闆!


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getchee 擁有20年實體通路數據分析經驗,服務各大型零售連鎖以及中小型加盟行業客戶。為幫助缺乏經驗與資金的加盟創業者,getchee開發針對中小型店面的商圈分析系統「好店緣」,讓你1分鐘就能查看店面立地條件的評估表,解析客群組成、競爭強度、和機會風險,讓你選好店面贏在起跑點! 


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找店面靠頂讓真的可靠嗎?頂讓店面前應該要考慮的4大注意事項!


By Josh Hong 
Senior Product Sales Manager
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